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开发商死扛资金链趋紧

发布时间:2019-08-17 21:53:02

  从4月中旬开始,房地产市场遭遇力度空前的政策调控,已经一月有余。

  然而,相比2008年政策调控后,开发商集体降价的窘态,今年“粮草充足”的开发商面对“史上最严厉”的楼市调控,始终摆出一副不屈不挠的姿态。或许,在经历了近几年多次密集调控之后,开发商对于“猛药”调控的“免疫力”已经有了长足进步。

  面对楼市“新政”的连番“轰炸”,北京、上海、广州、深圳等一线城市,成交量虽然迅速下滑,但是,房价却并没有真正松动。

  中原地产对国内主要城市二手住房市场监测显示,从最近两周的情况来看,国内楼市的成交量已跌至2007年以来的历史最低水平。北京、上海、广州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分别较4月上旬下跌44%至92%之多。

  价格方面,各地房价下跌幅度却不太明显,五大城市房价跌幅均在6%上下,如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、广州下跌5. %、天津下跌6.4%。

  著名房地产营销策划专家谢逸枫在接受《中国产经》采访时表示,最近中央和地方政府连续出台组合拳,打击楼市投资投机,造成市场观望情绪日益浓厚。一旦市场预期发生逆转,将导致销售回款“入账”放缓。

  统计显示,一季度末,上市房企整体资产负债率67.1 %。即使是万科、保利、金地等地产“大腕”资金链也未必“高枕无忧”。一季报显示,“经营活动产生的现金流量净额”为- 4.05亿元,为“经营活动产生的现金流量净额”为-150.16亿元,万科“经营活动产生的现金流量净额”为-68亿元。

  而且,虽然房地产行业2008年有一波大,但在这一年中上市房企的债务水平却在不断提高,2009年底资产负债率65.74%,2009年三季度末资产负债率65.09%,2009年年中资产负债率64.5 %,2009年一季度末资产负债率64.10%。

  更为严峻的是,随着第三次存款准备金率的提高,的开发门槛也已经提高不少。

  根据,分析房地产业的开发资金构成,1至4月份有4,552. 2亿元资金来源于国内,同比增长 9.90%,这一数据明显低于1至 月份的44. 0%和1至2月份的46.10%。

  “由于房地产行业的高资金杠杆率,开发、按揭贷款和预售款项收紧后,开发商随时面临资金紧张。”谢逸枫表示。不仅如此,在收紧融资渠道的同时,国土部和证监会对房地产类上市公司的再融资计划也显得更为谨慎。

  据资讯统计,目前申请再融资的上市地产公司共44家,其中包括万科高达112亿元的股权融资计划、保利96亿扩股融资、金地48亿元的定向增发,44家上市房企拟募集资金合计超过千亿元,但至今未任何房企通过再融资计划。

  上海城市经济学会高级经济师顾海波在接受《中国产经》采访时,回答得更为直接和尖锐:“开发商其实很差钱。他们大多是玩‘空手道’,他们更像真正的赌徒。因为钱大多来自银行贷款、融资、建筑商材料商垫资、预售款(个贷)。”

  在成交量明显下降,开发商获取资金难度加大的情况下,节流无疑是一个不错的选择。最常用的对策便是放缓拿地以及减缓放量。

  据公开资料显示,龙头地产万科4月份仅花10亿元拿下两个项目,创下单月拿地金额新低。而2010年一季度,万科用于全国买地资金就高达150亿元,其中1月、2月、 月拿地费用分别为4 亿元、82亿元、21.94亿元。

  同为房地产行业“旗帜”的企业——保利地产也开始珍惜“粮草”。新政之后,保利仅在4月20日和5月7日分别拿下中山及上海的两幅土地,而在势头凶猛的第一季度,其拿地总金额已突破200亿元。

  最新研究报告显示,5月10日至16日监测的20个主要城市共推出土地144宗,环比下降47%,推出土地面积617万平方米,环比降低468.4万平方米,降幅达4 %;土地市场量价齐跌,成交土地46宗,环比增加7%,成交土地面积186万平方米,环比下降176万平方米,跌出49%,监测的20个主要城市整体成交均价为1776元/平方米,降幅为24%。

  正如北京合作建房第一人于凌罡在接受《中国产经》采访时所说:“开发商不差钱,何以拿地如此谨慎?”

  “在严峻的销售形势下,加上融资渠道几乎对房地产关闭,所以,即便是像一些以为‘不差钱’的开发商所说的那样,大部分开发商的资金也就是能够支撑到10月份。”谢逸枫如是判断,“其实,开发商不差钱也许仅仅是个谎言,要不恒大不会以那么高的利率去市场融资,也不会为了回笼资金率先举起降价的大旗。”

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