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這個區的房價都飆到6萬了到底值不值

发布时间:2020-01-25 06:23:04

这个区的房价都飙到6万了,到底值不值?

北七家,一个听上去既熟悉有些陌生的地名在过去很长一段时间里,在昌平区下辖的几个镇中,北七家似乎一直存在感很低:没有十三陵等名胜景区,没有完善的城市休闲配套,也没有回龙观、天通苑这样的大型社区

然而,“未来科学城”规划的制定和落地,使得原本区位条件就不错的北七家镇名声大噪,赚足了当下购房者的青睐

近两年,随着未来科学城的建设发展,北七家区域内出现了越来越多的高性价比楼盘,大量的共有产权房、公租房以及限价型商品房的入市加之区域相对优越的地理位置、产城融合的科学规划,以及逐渐完善的生活交通配套,让北七家逐渐成为了京城购房和投资追逐的热点区域

说到北七家,叔记得去年在水木上有一个热帖《北七家真的挺尴尬的》,700多个友跟帖,道尽了北七家在位置、交通、配套、商业、教育、医疗等方面的种种尴尬:

“交通比天通苑堵,位置比天通苑远,商业更是远逊”

“未来科技城建设速度太慢,但相比前几年,这两年已经算是神速了”

“北七家夏天的蚊子简直无敌,晚上莫名会有恶臭”

“交通极其不便,没有私家车哪也去不了”

“17号线一通,交通压力肯定能有所缓解”

……

一条条的参差不齐的评论,真实地反映了北七家的割裂发展状况

一排排别墅对面就是一块块荒地,寥寥几处商业配套旁边竟然有极具现代感的售楼处,一幢幢拔地而起的施工大楼又紧挨着老旧小的回迁房小区……这里的一切,仿佛都在高速的发展中透出丝丝违和

究其缘由,还是由于近几年未来科学城的崛起,使得板块内的房屋产品也较为丰富借此机会,叔就给大家捋一捋,老城区和未来科学城的市场情况

老城区

北七家镇的镇坐落于定泗路,以它为核心,是北七家的老城区,周边的小区很多,房屋类型各不相同,回迁房、二手房及新房,同时也有较为出名的别墅建在这里

1、回迁房与二手房

相较于其他区域其他板块的回迁房,这里的回迁房建设规范,社区干净整齐,其中两个较为出名,一个是羊各庄新村

,另一个是东二旗新村,两个都在北七家镇以东,定泗路以南

说实话,羊各庄新村让我眼前一亮,虽然看起来还是村中村的感觉,但是整洁的大门、规范的建筑,还是让人对回迁房的印象有了改观

社区门口的公告板上贴满了售房广告,价格在25000元/平左右,根据面积不同,整套在万之间不等周边配套方面,社区大门两边建设有底商,从超市饭店到美容美发,一应俱全,衣食住行全部搞定

而另一个东二旗新村,就更值得一提了,亮眼的地方在于原本是回迁安置房属性的它,最近摇身一变,下了房本,成功转型为商品房,社区内只有十栋楼房,而且皆为电梯高层目前均价与周边二手商品住宅齐平,在40000元/平左右

其他的二手房还有:

● 温泉花园小区,分AB区,A区是1992年建成的商品房住宅,共28栋,旁边B区为1995年建成,共53栋;

● 望都家园小区是2002年建成的商品房社区,一共31栋楼,物业是北京华泰物业公司;

● 晨浩花园紧邻未来科学城,小区内多为叠拼产品;

● 翡翠公园,由万科打造,2018年交房的普通商品房,售价较高,在47000元/平左右

2、新房

说到北七家镇老城区最有名的新房项目,就是这两个:和悦华玺和华润·理想国两个项目相邻不足一千米,是昌平有名的限竞房双子星

和悦华玺是保利首开金地联合打造的限竞房项目,距离天通苑北1.8公里,在售户型有二居三居四居,其中89平的三居是其中的主力户型,400 万元/套起,8月封顶,2020年下半年交房

隔壁的华润·理想国项目是由知名央企华润置地打造,在建房源875套,主力户型为90㎡的3居、120㎡的4居和140㎡的4居,销售均价为49520元/㎡,同是2020年下半年交房

至于这两个项目的优劣,叔之前也提过:

优点是限竞房价格便宜,而且地处老城区,周边配套成熟,周边学校较好,医疗配套也不错

特别是华润项目500内有三甲医院北京王府中西医结合医院而且,距离未来科学城不足5公里,未来很有可能沾光,借势改善生活水平

缺点是限竞房有八年入市的限制,周边交通不便,且老小区居多,租户多、人流量大

未来科学城

沿着定泗路一直向东,与它相连的就是未来科学城大道,进入未来科学城板块

从未来科学城核心区的土地控制规划看,居住用地的占比很小,目前大量土地都是各大国有能源和材料类国企的研发总部,以及公园

所以二手房资源不多,好在新房集体入驻,从共有产权房到商品房,最近金茂更是刚刚拿下两块地,限竞房入驻,未来科学城未来的市场盛况可以见得

1、回迁房

刚刚说了,未来科学城分为南北两区,以温榆河为界,仅仅是未来科学城滨水公园的面积就占了整体面积的三分之一,住宅面积本就不多,二手房资源更少,附近仅有安置房小区鲁疃嘉园,小区看起来干净整洁,楼房也较新

2、新房

在北区,有一个普通商品房项目,是华润未来城市,体量最大,一期已全部售罄,二期少量房源在售,户型面积分别为150平的三居、160平和200平的四居

南区在售楼盘较多,未来公元与融尚未来都是由未来科学城集团和金融街合作开发的:

未来公元是恒温恒湿恒氧的科技住宅,精装交房,均价在6.1万/平左右,在售户型有104平三居、136平三居,148平四居;

融尚未来则是低密度的花园洋房,毛坯交房,均价5.9万/平左右,在售户型为117平、138平三居

两个项目的社区内,都含有共有产权房,其中融尚未来内还建有人才公租房,面向十五家央企员工

在融尚未来的东侧是东方蓝海中心,均价在5.7万/平,在售户型为104平、120平三居,136平四居

另外,还有两个待入市的限竞房地块,由金茂府在去年11月拍下,其中C-18地块不受70/90政策限制,均价54187元/平;另外一个地块(0052/0063)受限于70/90政策,均价51478/平,低于目前在售新房

不难发现,未来科学城内虽然二手房不多,但是新房种类齐全,共有产权房、限竞房、公租房及普通商品房,其中普通商品房里既有普通住宅也有科技住宅,产品种类繁多,可以满足不同需求的购房者

真要说这个区域好坏的话,好的地方,大家都看得出来:

1、区域优势,国家重点规划地区,未来发展不容小觑

2、两条在建地铁线经过,其中地铁17号线在未来科学城设有两站:未来科学城南站及未来科学城北站

3、同时享有北七家镇现有的及未来科学城在建的周边配套

坏的地方,也就一句话:远离城区,未来发展未成定数

小结

目前北七家是“别墅供应为主,4个限竞房同区角逐”的一种情况,别墅不说,还是老老实实看下限竞房

昌平北七家共有4块限竞房用地分别是北清路上的华润·理想国、和悦华玺以及定泗路上的北辰金隅地块,未来金茂府

首先,未来金茂府离地铁最近其次,华润·理想国与和悦华玺价格低于未来金茂悦,但是位置一般未来金茂府相对而言性价比较高,其他的项目价格都高于未来金茂府

而且,总体来说,目前北七家的价格高于南5环外的亦庄,而区域配套和产业成熟度、人气,都远不如亦庄,凭借的还是城北的溢价北京人一向以城北为上风上水之地,且高科技人才也在城北

不过,从在逐渐增强区域教育等资源配置的方向可以看出,越来越多的土地被用来填补郊区养老、教育、居住等民生基础设施短板

京北优质的自然环境,并且区域多低密建筑,相对适合居住加之未来科学城的规划给北七家未来发展带来新的生机,五环之内土地越来越稀缺,南北向发展倾斜明显,势必供应也会转而增多

另外,北七家一直颇受诟病的交通方面,目前也有了进展

昌平启动了北清路快速化工程、安立(立汤)路快速化工程和定泗路拓宽工程,解决区域道路拥堵问题

同时,17号线、13号线分线路,都将在近两年内开通,北七家独占未来科技城北区站、未来科技城南区站两站,要知道昌平也才三站

所以,北七家未来的发展潜力是有的,如果这些都落实的话但如果不能达到预期,发展大概率将会大打折扣

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