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中國造城運動致供應過剩10億平米空置房釀

发布时间:2019-11-09 07:12:15

中国造城运动致供应过剩 10亿平米空置房酿风险

在鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市,空旷的马路和人烟稀少的城市新区早已成为最常见的场景诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩,已是不争的事实

对此,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在 IMF 2015春季年会期间表示,目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米,要将地产开工率维持在中等水平,还要进一步提高销售率这意味着中国的房价还是太高,房价水平还要继续调整

空置率争论激烈

朱民提供的10亿平方米的空置面积数据,令人触目惊心

在朱民提供上述数据之前,西南财大教授甘犁关于中国家庭金融调查项目(CHFS)的调查数据显示,全国城镇地区住房空置率为22.4%,约为4900万套住房但这一数据却遭到华远地产前董事长任志强的质疑

尽管有关空置率高企的话题多次引发业内激烈争论,但空置率始终没有权威数据国家统计局曾公开回应称,由于对空置率及空置的概念不明晰,还不能计算出空置率这样的指标

此前,多地住建部门或房管部门也曾组织清查城市房屋的情况,但最终因人力、经费不足等因素难以落实

民间也曾尝试多种办法统计相关数据,包括最原始的 数黑灯方式国家电公司2010年曾公布全国660个城市的调查结果,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零但现有的各种算法都被业内评价为不具有代表性,数据统计不够权威

2014年底,标准排名机构曾发布了中国大陆城市鬼城指数排行榜(2014)其中,鬼城指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚榜单预测,中国未来可能会出现近50座鬼城

这一排名的依据为,住建部的占用地标准为每平方公里建成区容纳1万人口据此标准,以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为鬼城或空城的可能性,并将这一数值称为鬼城指数

不过这一数据并不能令人信服上海交通大学城市科学研究院院长刘士林指出,根据我国城市规划编制,基本上以20年为一个周期,再加上新城建成后居民迁入也需要几年的时间,所以该报告选取的5年数据显得太短了,不足以得出客观且符合城市发展规律的结论

实际上,政府主管部门也了解空置房对市场的影响,北京市房协一位负责人对表示,但对于空置的概念,各界目前也没有统一,这也影响了这方面数据的调查和统计

他认为,出于各种原因,有些住宅数据是政府不愿意公开的,但这部分信息却至关重要,不动产登记制度出台后,大部分数据都有望得到公开,这对房地产行业各个环节的主体都可以提供有意义的数据参考,也有利于地方政府针对当地实际情况调整政策

住房城乡建设部总经济师冯俊则分析,不动产登记制度推出之后,在空置方面的概念或将有一个明确的界定,而在制度落实的执行环节也将对住宅居住情况有具体的统计要求

逃离三四线城市

尽管官方没有明确的空置率数据,但三四线城市的空城危机仍在发酵

过去几年房地产企业迫于一二线城市开发压力,转向三四线城市进行造城运动,新建了很多楼盘,但之后实体经济增速减慢,导致楼盘销售困难三四线城市出现空城化不可避免 国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示

以江苏南通为例,公开数据显示,过去几年南通的土地累计成交量超过7500万平方米,以目前的去化速度,消化时间需要近15年,其人均住房建筑面积达40.9平方米,远超过北京、上海等地

三四线城市之前的积压库存量巨大,而需求有限,因此这些区域酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险中原地产市场研究部总监张大伟说

张大伟认为,自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位,新的楼市危机随时可能出现之前,由于楼市投资资金撤出、房价大跌,温州与鄂尔多斯出现了崩盘这样的案例在未来一段时间内也可能会再次上演

对此开发商早已做出选择去年远洋通过一系列项目出售,已经明确了退出三四线城市的战略,目前远洋地产新增的土地储备有700万平方米,主要集中在北京和上海地区远洋地产总裁李明曾在远洋业绩说明会上明确表示

与远洋做出相同选择的房企不在少数,从部分房企此前透露的2015年拿地策略来看,房企对于三四线城市的地块选择愈发审慎万科表示,选择进入新的城市时,只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市才会考虑方兴、世茂、九龙仓等房企纷纷表示将逐步退出三四线城市

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