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國家應適時收回土地批租權

发布时间:2019-11-08 23:23:20

国家应适时收回“土地批租权”

防范化解土地价格泡沫化风险

7月上旬,国务院颁布的《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,明确提出了“严密防范金融风险”的重要任务,其中提到:“认真执行房地产调控政策,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严格防控房地产融资风险”

当前我国房地产融资风险与房产价格泡沫化、土地价格泡沫化风险密不可分,甚至是相互依存、相互促进的关系防范化解房地产融资风险,必须严格防范化解房产价格泡沫化风险和土地价格泡沫化风险

土地价格泡沫化风险不容忽视

当前我国房地产价格泡沫化已呈现风险越来越大的“特有景观”,引起中央和国务院领导的高度关注,引起普通民众的不满其实,土地价格泡沫化及风险是整个房地产价格泡沫化及风险的重要构成部分,因为土地价格以成本价格形式最终都打到房产价格中去了

据业内专家分析,我国房地产价格泡沫化的典型形式表现在“地王”频现和“土地财政”状况愈演愈烈

2013年前7个月,北京、上海、广州、南京等一线城市到底出现了多少个新“地王”已数不清了,但是人们深切地感受到“地王”频现确实推高了各地房产价格预期,工薪阶层感到越来越买不起房子了

此前,国土部下属的土地勘测规划院发布的《2013年第二季度全国主要城市地价监测报告》表明,今年二季度,国土资源部住宅地价105个监测城市中,环比增速上涨的城市94个,占到90%今年第二季度,全国主要监测城市地价,已连续5个季度加速上升

根据进入下半年后各地新“地王”频现的现象分析预测,房地产开发企业市场购地和房地产开发投资方面并未出现回落的态势,随着三季度土地供应逐渐放大,以及部分城市的优质地块入市,市场出现高价地的可能性依然存在,下半年土地市场上升的态势不会发生根本性变化

各地土地拍卖狂潮持续,为地方政府带来了可观的财政收入在当前经济有所下行、财政税收下滑的背景下,地方政府融资平台贷款和其他债务偿还的压力在加大,对土地财政的依赖呈现“刚性需求”,由此加大了土地价格泡沫化程度及其带来的土地财政融资风险事实上,扣除中央转移支付,迄今已有部分省份出现收不抵支情况,其中财政金融风险略见一斑

根源在于“土地财政”愈演愈烈

当前,我国土地价格泡沫化趋势的一大成因是地方政府对“土地财政”的高度依赖及其变成“固化的地方利益”

今年5月,中国金融四十人论坛发布的课题报告———《土地制度改革与新型城镇化》(征求意见稿)提出,“在当前建设用地供给模式下,政府直接参与征地、卖地,一方面导致土地价格高企,房地产价格上涨;另一方面政府财政过度依赖土地收入,政府行为被土地‘绑架’”

自1999年以来,这十几年是中国土地资产化最为迅猛的年代,全国各地城市大搞“经营城市”和“土地批租”新政,据有关方面统计,1999年至2012年全国土地出让收入总额接近15万亿元,年均超过1万亿元财政部公布的数据表明,2011年地方本级财政收入5.24万亿元,地方土地出让收入占当年地方财政收入的约60%这表明,地方财政对“土地财政”的依赖已无以复加

土地价格的反复上涨或暴涨是房价反复上涨或暴涨的重要因素而促使土地价格反复上涨或暴涨的重要原因又是地方政府持续多年坚持和实行“土地财政”政策有专家分析认为,由于地方政府自觉奉行“土地财政”政策,地方政府为了增加财政收入,往往通过“招拍挂”的市场化手段操控土地批租权的买卖,从而使土地的级差地租、绝对地租和垄断地租收入大多收归到地方财政的“兜”里“土地财政”的弊端已为各方所诟病

适时对“土地财政”“釜底抽薪”

按照经济学的原理,土地出让金实质上是土地的地租,即土地所有者向购买土地的经营者收取的货币收入在城市,土地出让金实质上是建筑地段地租,它包括了因土地地理位置不同而形成的级差地租、因土地所有权垄断存在而绝对要缴纳的绝对地租以及因垄断价格带来的垄断超额利润而构成的垄断地租三种形式在我国,城市土地归国家所有,按理土地出让金即地租应当归国家所有但是,由于当前土地国家所有制没有完善的实现形式,而暂时采取了部门管理如国土资源部门进行管理、地方政府代管的方式,这使得土地出让金即地租收入就分散到有关管理部门和地方政府的手中,变成其实际占有和处置而进一步由于地方政府部门执行中央政府政策不力,或与中央政府进行博弈,使得地方政府部门通过垄断和操控土地批租权而不断推高土地出让价格,而获得越来越多的土地出让金(主要是绝对地租和垄断地租)

基于上述分析,如果国家完整地收回土地批租权,并相应地将国有土地出让金(租金)收归国库,或许可以对当前地方政府奉行多年的“土地财政”实施“釜底抽薪”,并由此找到合理调节和降低当前高房价及防控土地价格泡沫化和房产价格泡沫化风险的有效途径因此,为了保障中央政府房地产调控政策得到有效实施及调控目标的及早实现,为了保障广大老百姓民生幸福、社会和谐,中央政府应当尽快从地方政府手中收回本该属于国家所有的土地批租权及租金收入

至于因此而导致地方政府面临的财政收入下降、入不敷出的情况,中央政府应当加快财税改革,进行顶层设计,可以考虑以加大中央财政对地方的转移支付规模,减少地方政府相应事权以缩减开支,及给地方开辟新税源如征收房产税、加快推行营改增等方式解决

如果放任当前地方政府“土地财政”狂飙突进,中国版“房地产泡沫化”趋势及财政金融风险的积聚将难以扭转相反,如果中央政府适时地收回地方的土地批租权,中国房地产市场将逐渐回归到正常的轨道,并为中国加快经济转型和经济结构调整、打造中国经济增长升级版赢得宝贵时机

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